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しかし、中期的には空室率の上昇に悩む時期がくる可能性がある。
オフィスビルや都心の賃貸住宅の需要は国内の景気と連動する傾向がある。
景気次第だが、三・四年後、大型オフィスビルが相次いで竣工するときに空室率が上昇する可能性がある。
　ビルの稼働率の低下が始まれば、都内で新たに土地を買ってビルや集合賃貸住宅を建てたデベロッパーは深刻な事態に陥る可能性がある。
　敷地面積を増やさなくてもその土地に建てる建物の容積率を上げることで、住まいや商業の空間を増加させることができる。
その方式で既成市街地の再開発を成功させた東京都C区の「まちづくり」を紹介したい。
　建物がすでに密集している都心部の既成市街地の再開発では、土地の高度利用を図るといっても、地区ごとに特性が違うため、地域に応じた「まちづくり」の手法がとられている。
　C区の面積は一〇・〇八五平方キロメートルで、東京二三区のなかではT区（一〇・○八平方キロメートル）についで狭い。
　江戸時代から重要な水路と陸路が交差するNを中心に商業の拠点として栄え、昔からの料亭、米穀、海苔、呉服、草履や下駄などの履物、漆器、雑貨などの店舗を引き継ぐいっぽうで、明治初期にはS社、H時計店、西洋の薬局、フランス料理店、洋服店などが開店、当時は日本の文明開化のルーツの街だった。
　戦後の高度成長期に入ってからC区では、明治、大正、昭和初期に建てられた多くの住宅が商業施設に転換されて、賃貸住宅でも家賃が高くなり、定住人口が減少していった（昭和三七年の建物の区分所有に関する法律施行以前は、集合住宅はすべて賃貸住宅である）。
　いっぽう、Tニュータウン、Kニュータウンなど超大型の新興住宅の開発があった。
　東京都南西部にまたがるTニュータウンは、開発面積約二九平方キロメートルで、計画人口は三四万二二〇〇人。
昭和四三年に造成が始まり、四六年三月に最初の住民が入居した。
三年後の四九年にはY市K区を中心とする港北ニュータウン（計画人口三〇万人）の開発が行なわれた。
　C区からもたくさんの人たちがそれらのニュータウンに移住して、「ドーナツ化現象」と称された。
その結果、昭和三〇年に一七万人を超えていたC区の人口は、五〇年には一〇万人を割り、平成七年には六万三九〇〇人と、長期にわたって減少を続けていた。
　そうしたなかで、C区は「都心居住」のまちづくりを最優先課題にした基本構想を掲げて都市の再生に取り組んできた。
土地の高度利用、住宅供給の促進、市街地整備などによって定住人口一〇万人を目指そうというものであった。
　地域ごとのゾーニング　C区の基本構想は、三つのゾーンに分け、それぞれのゾーンごとに開発の手法を変えるものであった。
　このうち第三ゾーンのH地区やI島地区などは「Oシティ」に代表される大規模な土地の高度利用方式である。
第二のゾーンは「用途別容積型地区計画」や「街並み誘導型地区計画」といった地区計画。
G地区では「機能更新型高度利用」の導入など、ゾーンごとにルールを作って対応するものであった。
　その骨子は、容積率を緩和する新しいルールを作成、土地の高度利用の促進を図るというもの。
具体的には、前面道路の幅によって定められる建物の高さ制限を緩和したり、住宅部分にボーナスをつけ容積率を増やしたり、場所によって道路斜線制限をなくしている。
　平成五年七月には、第二ゾーンを対象に「用途別容積型地区計画」を条例化した。
これは都心部の既成市街地における住宅の確保を図るための制度で、敷地面積三〇〇平方メートル以上を対象に、集合住宅を建築する際に容積率の割増しを与えるものであった。
これにより、建物のすべてを住宅にすれば指定容積率を一・四倍まで増やせることになった。
　平成九年には一階部分を店舗や飲食店などの商業用途に限定し、建物の壁面を道路から五〇センチ後退させれば、道路幅に応じて絶対高さ制限がつくものの、道路斜線制限を受けない「街並み誘導型地区計画」も導人した。
　「機能更新型高度利用地区」も全国で初めて。
G地区は日本を代表する商業の集積地であり、歴史のある街。
文化的にも高い評価を得ている。
だが、老朽化した建物が多い。
建替えや改修が必要なのに、現行の建築基準法ではメリットが少ないため、そのままになっていたケースが多い。
そこで、スピーディーに都市機能を更新するための手法として導入されたのが、「機能更新型高度利用地区」である。
　この制度は、容積率を大幅に緩和することで建替えを促進しようというものである。
　道路条件や敷地面積、建物の用途などによって異なるが、さまざまな工夫をし、C区では、現在の最大容積率八〇〇パーセントを一一〇〇パーセントにまで拡大できるように変えた。
日本の都心を代表する繁華街で集客を拡大するプランである。
　結果はどうか。
デベロッパーにとっては供給が容易になった。
「街並み誘導型地区計画」の発表以降、一年半の間に八〇～九〇件の新築・改築があった。
それによって、利用できる床供給が増え、店舗や集合住宅の建設が進んだ。
　三一年ぶりに人口一〇万人台に回復　こうしてC区の試みは順調に大きな成果を上げた。
四十数年間も減少を続けていた人口が、平成九年を境に反転した。
その後も平成一〇年が六万六二〇〇人、一四年が七万九七〇〇人、一六年が八万七四〇〇人と着実に増え続け、平成一八年四月には念願の人口一〇万人台に回復した。
これは昭和五〇年以来実に三一年ぶりのことである。
　M不動産が開発した佃の「Oシティ」、S商事が開発した勝どきの「Hスクエア」など超高層住宅街には子ども連れの若いカップルが大勢住んでいる。
そのなかには、三〇年ほど前、都心からTニュータウンやKニュータウンに移り住んだ当時ニューファミリーと称された人たちの次世代が住んでいて、そこに行くと都心回帰が進んでいることを実感する。
　前述したが、平成一六年三月、T百貨店N店跡地に「Nビル」がオープンした。
七階建てから二〇階建てに生まれ変わったビルにはファッション・雑貨・小物のショップやさまざまな飲食店のほかY大学の大学院などが入っている。
　さらに平成一七年七月に三九階建ての「NMタワー」が竣工。
Nエリアでは群を抜く高さで、低層階にはもとからの地権者のC屋本店をはじめとする商業施設、中層階にはR社、C製薬などの企業が入居している。
従来の「特定街区」の容積率割増しに加え、東京都が新たに設置した「重要文化財特別型特定街区制度」を活用、隣接した重要文化財であるM本館を保存することによって得られる容積率割増しを上乗せしてこの高さが実現した。
「NMタワー」は同制度の適用第一号である。
この両ビルの誕生によって、江戸時代から商業・金融の街として発展してきたNの再活性化が促進されることになった。
　東京二三区における人口の増加は、C区だけではない。
多くの区で容積率や斜線制限の緩和などにより高層マンションが建設され、都心の人口は増加している。
都心の供給床が増え都心回帰はいろいろなところで進んでいる。
　人口の増加に比例して、平均してC区の地価が上昇したわけではない。
床面積の供給が倍増し、単位面積の利用価値も倍増したが、需要もほぼ倍増だったので、C区全体を平均すれば地価は若干の値上がりに留まっている。

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